三季度，北京二手房市场悄然发生了转变。
首先，过去三年支撑市场成交的低总价房源，首次出现显著减少。 与此同时，700万元以上的中高总价房源成交量逆势上升。
其次，挂牌量在连续七个月下降后，于9月首次止跌回升。
这表明“小阳春”期间“刚需独撑”的单一市场格局，在三季度已经发生变化。
01
三季度北京二手住宅挂牌房源月均10.83万套，比去年同期减少了近四分之一，降幅达23.2%。 更值得关注的是变化趋势：挂牌量从今年2月的13.29万套连续七个月下降，到8月仅剩10.78万套，累计减少2.51万套。直到9月，挂牌量才回升至10.91万套，环比增长1.1%，这是2026年以来首次月度止跌。
成交方面，三季度二手住宅成交41525套，同比增长3.7%， 但环比回落了11.9%。这一回落不难理解，二季度的47154套是2025年以来七个季度的最高点，三季度的下滑更多是对二季度集中释放的修正。与去年相比，成交仍为正增长，也高于2025年四季度和今年一季度的四万套水平。
挂牌量减少、成交量未大幅下降，意味着过去两年积压的低价房源正在被消化，而新挂牌的房源，尤其是低价房源的补充正在减少。
02
从成交价格和挂牌均价来看，买方的话语权依然强劲。
三季度北京二手住宅成交均价为41310元/平方米，同比下跌11.8%、环比下跌3.5%；挂牌均价为51484元/平方米，同比下跌8.5%、环比下跌1.9%。对比来看，成交价同比跌幅比挂牌价多出3.3个百分点，说明挂牌端的降价已放缓，但成交端的折让仍在继续。
价差直观地反映了这一情况。挂牌均价与成交均价的差额，今年二季度为9692元， 三季度扩大至10174元，9月单月达到10930元，是2024年以来的次高水平。 对应的折价率，即成交均价除以挂牌均价，从2025年三季度的83.3%降至80.2%，9月单月仅为78.6%。
这与今年小阳春的情况正好相反。 当时挂牌价加速下行、主动向成交价靠拢，价差缩小，卖方急于出手；三季度则变为挂牌价跌势放缓、成交价继续下探，价差重新扩大。再结合挂牌量同比减少近四分之一，基本可以判断，卖方的报价让步已接近心理底线，接下来能进一步压低成交价的是买方的议价能力，主动权牢牢掌握在买方手中。
存量挂牌房源的结构也印证了这一点。三季度300万元以下的挂牌房源，套均总价从去年同期的180.8万元涨至193.8万元，上升7.2%；而1000万到3000万元这一档，套均总价从1551.9万元降至1499.9万元，下跌3.3%。高总价房源在降价下沉，不断补充进低总价的挂牌池，结果是在同一总价段内，房子面积更大、品质更好。这恰好解释了为什么低总价段的单价仍在下跌。
03
真正让这个季度成为转折点的，是成交结构的变化。 300万元以下总价房源的成交占比，从二季度的73.6%降至68.3%，环比下降5.3个百分点、同比下降1.9个百分点，打破了此前连续六个季度稳定在七成左右的格局。单看套数，这一档三季度成交28349套，环比下降18.3%，但同比仍微增0.8%。
与此同时，中高总价段全线上升。 500万到700万元成交2832套、同比增长9.3%，700万到1000万元成交1477套、增长27.7%，1000万到3000万元成交1001套、增长36.7%，三档占比分别升至6.8%、3.6%和2.4%，合计12.8%，比2025年同期高出1.6个百分点。全市成交仅增长3.7%，增量几乎全部来自700万元以上。
面积段也指向同一方向。 70平方米以下房源成交占比降至34.9%，为七个季度最低，比二季度低1.4个百分点，比2025年四季度的高点低3.7个百分点；110平方米以上合计占比回到21.5%，追平2025年上半年。从套数同比来看，70到90平方米增长10.0%，110到144平方米增长13.8%，160到180平方米增长24.8%，而70平方米以下下降2.7%，200平方米以上下降13.7%。放量的是“中间面积段”。
04
分档价格的表现也显示改善需求回归：总价越高，单价涨幅越大。 1000万到3000万元档成交均价从56002元/平方米涨至69420元、同比上涨24.0%，700万到1000万元档上涨13.7%，500万到700万元档上涨7.8%，300万到500万元档上涨2.5%，只有300万元以下档下跌3.0%，是唯一下跌的档位。
全市成交均价同比下跌11.8%，与中高总价档位普遍上涨并存，究其原因，全市均价的跌幅主要来自占比近七成且唯一单价下跌的300万元以下档。
因此，三季度是北京二手房市场的一个结构性转折点。
从成交量看，成交同比仍在正增长，但挂牌量同比减少近四分之一，供给端被动出清告一段落；
从价格看，成交价跌幅继续快于挂牌价，价差重新扩大、折价率降至80.2%，议价主动权仍在买方；
从结构看，支撑了近三年的低总价房源首次明显退潮，700万元以上成交同比上涨两到三成，改善需求开始实质性进入市场。小阳春时刚需独撑的单一格局，到三季度已被改写。
对于四季度，我们有以下三个判断。
第一，成交量大概率维持在4万套左右。 9月挂牌已止跌回升，可售房源重新增加，加上价格仍在下降通道，成交规模有支撑。
第二，改善与高端需求的修复将持续。 挂牌端高总价房源仍在降价下沉，700万元以上房源的性价比被动改善，这正是三季度增量的直接来源，四季度依然有效。
第三，全市成交均价仍难以企稳。 300万元以下档占比近七成，且是唯一单价下跌的档位，只要这一档的结构权重没有明显下降，全市均价的同比跌幅就很难显著收窄。以价换量，仍将是北京二手房市场维持成交规模的主基调。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。关于市场数据的更多动态，可关注开云首页获取最新分析。